נושא המאמר: מחזור משכנתא למה ומדוע?
מאת: אלי דרייפוס שמור מאמר למועדפים
העולם בו אנו חיים הוא עולם דנמי המשתנה ללא הרף. לעיתים מצבים שבעבר היו נחשבו אטרקטיביים כיום נחשבים לא טובים וכמובן גם ההפך אפשרי. באופן תמוהה מרבית הציבור מתייחס להלוואה שלקח מהבנק ואל התנאים אותם קיבל מהבנק כגזרה משמיים force major) ). זו כמובן גישה מוטעית שעלולה לעלות בהרבה מאד אלפי שקלים ללווים. מה שמעניין שדווקא את ביטוח המשכנתא (ביטוח החיים והנכס שכנגד ההלוואה) יותר אנשים מחליפים. זה כנראה נובע מהאגרסיביות של חברות הביטוח וממערכי השיווק המצוינים שלהם שדוחפים את הנושא. אבל האמת שאת הכסך הגדול ניתן להרוויח דווקא ממחזור המשכנתא הרבה יותר מאשר החלפת ביטוח המשכנתא.
למה בעצם להחליף משכנתא?
שני מניעים מרכזיים ישנם להחלפת המשכנתא. אחד הרצון לחסכון כלכלי קרי – לשלם פחות כסף למלווה. השני שהוא לעיתים מוביל לכיוון ההפוך הוא הרצון להקטין את נטל ההחזרים החודשיים. אז בדר"כ מתבצעת פריסה הלוואה לתקופה ארוכה יותר.
באלו מצבים כדאי מבחינה כלכלית להחליף משכנתא?
לא כדאי בדר"כ להחליף משכנתא שהיא בסכום קטן או שנותרו שנים ספורות לסיום ההחזרים. ככל שמשך הזמן הנותר לתשלומים גדול יותר וככל שפער הריביות גדול יותר כך תגדל כדאיות המחזור.
ככל שהריבית על המשכנתאות יורדת ונוצר פער בין הריבית אותה אנו משלמים מדי חודש לבין הריבית אותה אנו יכולים לקבל אז כמובן שברגע שנחליף את ההלוואה להלוואה בריבית יותר נמוכה נוכל לחסוך כסף.
סיטואציה נוספת נוגעת למצבים בהלוואות בהן הקרן צמודה למטבעות זרים ,נניח לדולר. במידה ושערו של הדולר יורד לערך נמוך משמעותית מהערך בו נלקחה ההלוואה. הרי שבמצב כזה המלווה רוצה לקבע את ההלוואה על שער הדולר הנמוך (להערכתו) כי הוא מפחד שבעתיד השער יעלה והתשלומים יגדלו. ואז החלפת המשכנתא למשכנתא שקלית בריבית קבועה יכולה להוות פיתרון.
מה מחשבים ואיך?
בסופו של דבר מה שמעניין אותנו הן שתי תוצאות עיקריות בכמה פחות (או יותר) תשלומי ריבית אנו משלמים במסלול החדש אותו אני בוחרים? מה התשלום החודשי בו נצטרך לעמוד בתנאי ההלוואה החדשה. ניתן להיעזר במחשבון בכדי לקבל מושג כללי לגבי כדאיות מחזור המשכנתא. ראשית חשוב לציין שבכדי לבצע חישוב מדוייק כדאי לבקש מהבנק תדפיס עדכני ומדויק מהחודש האחרון. במידה וההלוואה מורכבת מכמה הלוואות יש לבצע את החישוב לכל הלוואה בנפרד כאשר מתחילים תמיד מההלוואה היקרה ביותר (עם הריבית הגבוה ביותר).
אלו הנתונים להם אנו זקוקים: 1. "יתרת ההלוואה לסילוק", סכום ההחזר החודשי (קרן+ ריבית) ללא ההחזר בגין ביטוח משכנתא הרבית על ההלוואה הישנה, 2. הריבית על ההלוואה החדשה 3. הריבית החדשה 4. משך הזמן הנותר עד לסיום ההלוואה במונחי שנה (למשל 5 שנים ושלשה חודשים שווים ל 5.25 שנים). 5. משך הזמן עבור ההלוואה החדשה. 6. עלות החלפה – כאן מדובר על הקנסות (במידה וישנם תלוי במסלול) ועמלות אותם יש לשלם לבנק בגין פתיחת תיק וביול (יש לשאול את הבנק).
ניתן כמובן לערוך סימולאציות בהן משנים את האופציות של משך ההלוואה החדשה ושער הריבית החדש ולראות את המשמעויות הכלכליות של כל אופציה.
ראו מחשבון כדאיות מחזור משכנתא ובצעו את הסימולאציות בכדי לקבל מושג כללי לכדאיות מחזור המשכנתא. מומלץ להיעזר גם ביועץ משכנתאות לאימות תוצאות המחשבון.
מאמר זה נוסף לאתר "ארטיקל" מאמרים ע"י אלי דרייפוס שאישר שהוא הכותב של מאמר זה ושהקישור בסיום המאמר הוא לאתר האינטרנט שבבעלותו, מפרסם מאמר זה אישר בפרסומו מאמר זה הסכמה לתנאי השימוש באתר "ארטיקל", וכמו כן אישר את העובדה ש"ארטיקל" אינם מציגים בתוך גוף המאמר "קרדיט", כפי שמצוי אולי באתרי מאמרים אחרים, מלבד קישור לאתר מפרסם המאמר (בהרשמה אין שדה לרישום קרדיט לכותב). מפרסם מאמר זה אישר שמאמר זה מפורסם אולי גם באתרי מאמרים אחרים בחלקו או בשלמותו, והוא מאשר שמאמר זה נוסף על ידו לאתר "ארטיקל".
צוות "ארטיקל" מצהיר בזאת שאינו לוקח או מפרסם מאמרים ביוזמתו וללא אישור של כותב המאמר בהווה ובעתיד, מאמרים שפורסמו בעבר בתקופת הרצת האתר הראשונית ונמצאו פגומים כתוצאה מטעות ותום לב, הוסרו לחלוטין מכל מאגרי המידע של אתר "ארטיקל", ולצוות "ארטיקל" אישורים בכתב על כך שנושא זה טופל ונסגר.
הערה זו כתובה בלשון זכר לצורך בהירות בקריאות, אך מתייחסת לנשים וגברים כאחד, אם מצאת טעות או שימוש לרעה במאמר זה למרות הכתוב לעי"ל אנא צור קשר עם מערכת "ארטיקל" בפקס 03-6203887.
בכדי להגיע לאתר מאמרים ארטיקל דרך מנועי החיפוש, רישמו : מאמרים על , מאמרים בנושא, מאמר על, מאמר בנושא, מאמרים אקדמיים, ואת התחום בו אתם זקוקים למידע.
