12308 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: שכירות נכסי נדל"ן עסקיים/ מסחריים
מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) - יפעת גוטמן, משפטנית   שמור מאמר למועדפים

בעת השכרת או שכירת נכס מסחרי למטרה עסקית, חשוב להקפיד על מספר כללים אשר יצמצמו את הסיכון לתקלה משפטית בכל הנוגע לפעולה זו

1. גבולות שטח הנכס- ציון שטח הנכס וגבולותיו הוא הבסיס בקביעת ערכו של הנכס לפיכך, אזכור שטח הנדל"ן בהסכם צריך להיות מדויק, מוגדר באופן אחיד, אמיתי ואמין.

2. הגדרות בהסכם- ציון מועדי תחילת תקופת השכירות וסיומה, גובה דמי השכירות, אופן ומועדי התשלום, אחריות לתיקונים וקלקולים במושכר, נשיאת הוצאות בגין המושכר וכד', הינם נושאים החייבים להיות מצוינים, מוגדרים ומפורשים בצורה ברורה שלא תשתמע לשני פנים בכל הסכם שכירות, לרבות הסכם שכירות שמוגדרים כנדל"ן מסחרי. ככל שההגדרות תהיינה חדות יותר, כך יקטן הסיכוי להתפתחויות של אי הבנות ומחלוקות בעתיד. בנוסף לכל האמור, ברב החוזים מומלץ לנסח איזשהו סעיף המדבר על כך שהקונה מצהיר כי בדק את הממכר לרבות מצבו הפיזי והמשפטי ומצא אותו מתאים לצרכיו ולמטרותיו, כך למעשה יכסה עצמו השוכר מתביעות בגין חריגות בניה בעסק, צווי הריסה וכיו"ב.

3. הוצאות- ההוצאות החלות על המושכר כמו ארנונה, חשמל וכיו"ב מוטלות לרב על השוכר במשך כל תקופת השכירות. לפיכך, חשוב להקפיד על עדכון בעירייה, חברת החשמל וחברת הטלפונים בדבר זהות המחזיק בנכס ולדאוג כי שם השוכר עודכן בעירייה ובכל החברות האמורות כמחזיק הנכס בעת תקופת השכירות. כך לדוגמא, במידה והשוכר יבחר שלא לשלם את חשבון הארנונה, התביעה תתבצע מול השוכר, מבלי לערב במחלוקות את המשכיר בנכס. בנוסף, ראוי לקבוע כי מס רכוש וכל מס ממשלתי אחר המוטל על בעלי נכסים, יחול על המשכיר ולא יגולגל לפתחו של השוכר.

4. רישיון להפעלת עסק- קיימים עסקים שעל מנת להפעילם נדרש להשיג ממחלקת רישוי עסקים בעירייה רישיון להפעלת עסק. תהליך קבלת הרישיון פשוט יחסית, אולם, קיימים עסקים בהם התהליך מתמשך ומסורבל, כך לדוגמא עסקים בהם נדרש אישור משרד הבריאות (מסעדות, ייצור מזון וכיו"ב) או אישור משרד לאיכות הסביבה (חמרים מסוכנים, שפכים בעייתיים וכיו"ב). היות ותהליך קבלת הרישיון עלול להמשך זמן ממושך וייתכנו בעיות בירוקרטיות סבוכות ובלתי צפויות רצוי להתחיל כבר מהרגע הראשון של הקמת העסק.

5. מציאת שוכר חלופי- מבחינתו של השוכר, כדאי תמיד לדאוג כי בחוזה השכירות ייכלל סעיף העוסק במציאת שוכר חילופי. חוק השכירות והשאילה קובע כי המשכיר רשאי לסרב להעברת השכירות מטעמים סבירים בלבד, לרב השוכר לא יוכל לסרב להביא אדם אחר בנעליו ולכן לא מומלץ לכבול עצמו לחוזה בו לא קיימת אפשרות לצאת מההסכם. יוער, כי אם המשכיר סירב מטעמים שאינם סבירים, השוכר יוכל לפנות לבית המשפט בבקשה לאשר את העברת השכירות לאחר, אף על פי מה שסוכם בחוזה השכירות.

6. אופציה- ברב חוזי השכירות הנערכים בארץ, הן במגזר הפרטי והן במגזר העסקי, מוכנס סעיף המאפשר לשוכר להודיע בסמוך לתום תקופת החוזה כי ברצונו להמשיך ולשכור את הנכס לתקופה נוספת באותם התנאים שנקבעו בחוזה. סעיף זה קרוי בעגה המשפטית הצעה בלתי חוזרת או "אופציה", המקנה לשוכר בלבד אפשרות לממשה ולהאריך את שכירת הנכס, בהתאם לתנאי הסכם השכירות.

באם השכירות היא באמצעות אופציה בלתי מוגבלת, היא ניתנת להפסקה בהודעה סבירה מראש. קיימת פרשנות לפיה האופציה הבלתי מוגבלת הופכת את השכירות ל"החכרה" (שכירות למשך 5 שנים ומעלה), הדורשת רישום בלשכת רשם המקרקעין והנחשבת ל"עסקה במקרקעין", אשר צריכה להיות מדווחת לרשויות המס.

כמובן שתמיד מומלץ למשכיר להתנות את תוקפה של השכירות בתקופת האופציה בהסכמה בין הצדדים על גובה שכר הדירה במשך תקופת האופציה. המשכיר צריך להביא בחשבון מצב בו חל שינוי בשוק השכירות במהלך תקופת השכירות המקורית, אשר יאפשר לו לגבות שכר דירה גבוה יותר עבור הדירה.

7. אופציה לרכישת המושכר – בחלק מחוזי השכירות המשכיר מעניק לשכור אופציה לרכוש את המושכר בתום השכירות או במהלכה. היעילות של האופציה נעוצה בפן הכלכלי. האופציה המוענקת לשוכר תעודד את המשכיר להשקיע במושכר במשך השכירות, השוכר יכול לעמוד על מידת התאמתו של הנכס לצרכיו קודם שיוציא הון רב על רכישתו.

8. בחירת מיקום - לאחר הגדרת קהל הלקוחות ולימוד אופן התנהלות של המתחרים, יכול שוכר פוטנציאלי להחליט בנוגע למיקום הרצוי למושכר. צריך לזכור שלמיקום העסק ישנה חשיבות רבה בעסקים מסוימים כמו מספרה או חנויות מסוימות וחשיבות נמוכה יותר בעסקים הנותנים שירותים בהם הלקוח אינו מגיע לעסק. כמובן שעל שוכר להביא בחשבון שיקולים נוספים בבחירת מיקום העסק כמו עלויות השכירות והארנונה, נגישות, חנייה ושיקולים נוספים הייחודיים לכל עסק.

9. איסור השכרת הנכס לעסק דומה - כדי למזער נזקים ולמנוע טעויות רצוי ואף מומלץ להכניס סעיף בחוזה האוסר על המשכיר להשכיר בעתיד את אותו הנכס לטובת עסק דומה שיופעל באותו המבנה. קיימים בהחלט מרכזים מסחריים, קניונים וכו', המוכנים לכלול בהסכמי השכירות סעיף שכזה. הרי העסק שלך צבר מוניטין רב, קהל לקוחות מרוצה ומטבע הדברים לאחר עזיבתך, אותם לקוחות ימשיכו להגיע למקום בו פעל עסקך.

10. ביטוחים - תחום זה נזנח לרב אצל בעלי העסקים הקטנים, ברם המחיר שישלם בעל עסק במידה שיתרחש מקרה ביטוח, הרי שאי רכישת פוליסת ביטוח עלול לגרור אחריו נזק כבד ביותר לשוכר.
כמובן שהרשימה שהובאה לעיל איננה ממצה. מכל מקום עריכת עסקה, לדעתנו, תמיד צריכה שתעשה באמצעות עורך דין. שירותיו של עורך דין בעת עריכת עסקת השכירות תמנע מפח נפש, הוצאות זמן וכסף מיותרים.


רמת גן: רח´ החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל´: 03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל´: 04-8526693 פקס: 04-8555976
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל:
[email protected]