12308 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: אסיפות נושים - נושים, רוכשי דירות, הסכמי מכר, מקרקעין
מאת: אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) [email protected]    שמור מאמר למועדפים

נושים, רוכשי דירות, הסכמי מכר, מקרקעין

אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) [email protected] ביהמ"ש המחוזי בת"א (כבוד הש´ אלשייך) דן בטענות מתנגדים להסדר נושים סביב זכויות ההצבעה ואישור ההסדר (בש"א 10834/03 במסגרת תיק פש"ר 1896/02 בעניין אמדר לבניין בע"מ (בהקפאת הליכים)). ביהמ"ש דן בבקשת הנאמן לאישור הסדר הנושים, אשר במסגרתו תבצע חב´ מליבו את עבודות הבניה של החברה. במסגרת ההסכם, נטלה מליבו אחריות כלפי רוכשי הדירות, כולל לעניין ביצוע הסכמי המכר שנחתמו, דבר אשר מנע חילוטן של ערבויות בנקאיות. כמו כן, הוסכם על "יציבות" הפרוייקט גם במידה שהקפאת ההליכים תיכשל והפרוייקט יקלע להליכי כינוס, וביצוע הפרוייקט ככל הניתן באמצעות קבלני המשנה והספקים הקיימים, דבר אשר עשוי להסדיר חלק ניכר מהנשיה הבלתי מובטחת. הנושה המובטח, בנק איגוד, הסכים לבקשה, ונאות אף להעמיד מימון ביניים לפרוייקט במעמד של הוצאות הקפאת הליכים. כמו כן הסכים הבנק שלא לעמוד על מלוא זכויותיו, וליתן לחלק מהנושים קדימה חלקית על פניו. לפי ההסדר, יושלמו דירותיהם של הרוכשים בתוך כשנה, וכן הוכנסה אפשרות לפיה ´יתוגמלו´ הנושים הבלתי מובטחים על הצלחת הפרוייקט, ודירותיהם של הרוכשים ´ישודרגו´. באספות הנושים שנערכו, התקבל ההסכם ברוב גורף של כ- 97% מערך הנשיה הבלתי-מובטחת. חרף זאת, התייצבו ביום הדיון שלושה פרקליטים מתנגדים, המייצגים ביחד שבעה מתוך כ-70 רוכשי דירות, וביקשו כי ביהמ"ש ימנע מאישור הסדר הנושים, מהטענות הבאות: 1. היה על הנאמן לפרסם מודעה על כינוס אסיפות נושים תוך 24 שעות, אולם בפועל היא פורסמה רק לאחר חמישה ימים ו במודעה זו לא צוין המועד להגשת תביעות חוב. 2. הצעת ההסדר התקבלה רק יום לפני כינוס האספות, ועסקינן בהצעה עבת כרס הדורשת עיון ובדיקה. 3. ההצעה לא זכתה ברוב הדרוש, מאחר והנאמן מנה קולות בלתי כשרים כתומכים ולא מנה קולות כשרים כמתנגדים: א. מס הכנסה, שהינו נושה בדין קדימה, נמנה - בטעות לפי הטענה - על הנושים הבלתי-מובטחים; ב. כנושה בלתי מובטח נלקח בחשבון גם גורם אשר רכש שליש ממניות נגה נדל"ן, ומחויב בערבויות בנקאיות שהעניק להחלפת ערבויותיה של נגה. עסקינן בערבות שהינה למעשה בגדר השקעה של רכישת מניות; ג. בין הנושים הבלתי מובטחים כביכול נמנה עו"ד שטען לזכות עכבון לטובת פרקליט ולכן אינו נושה בלתי-מובטח; ד. לאסיפת הנושים הבלתי מובטחים הופיעו בעלי שלוש דירות שהצביעו נגד ההסדר ואשר לא נלקחו בחשבון כראוי; ה. קיימים מתנגדים אחרים להסדר שתביעתם נדחתה על-ידי הנאמן, אולם החלטתו אינה חלוטה; 4. הנאמן לא סיווג את רוכשי הדירות בסכום נשייתם המלא מאחר והם עתידים לקבל יחידות דיור. סיווגו של נושה הוא ביום הגשת הבקשה ולא במה שמוצע מכח ההסדר על-פיה. לעניין זה, הפנו המתנגדים לע"א 359/89 סולל בונה נ´ נאמן; 5. היה מקום לכנס אספה נפרדת של רוכשי הדירות, מאחר שברשותם בטוחה בדמות ערבות חוק המכר אשר הם עשויים לאבדה בשל ההסדר; 6. ישנם נושים אשר מצבם יטב אם החברה תקלע לפירוק או כינוס, באשר יוכלו לחלט את ערבויות חוק המכר. יוצא, כי ההסדר אינו לטובת רוכשי הדירות, אשר מאבדים את יכולתם לחלט ערבויות, מסירת הדירה לידיהם נדחית בשנה, וזאת תוך שלילת הפיצוי המוסכם; 7. אין זה נכון כי הרוכשים אינם צריכים להוסיף כסף; הם נאלצים לוותר על הפיצויים המוסכמים בגין איחור. המסגרת הנורמטיבית - הצבעה באספות נושים לצורך אישור הסדר הקפאת הליכים, במהלכה מנסה נאמן אשר מונה בידי בית המשפט לגבש הסדר נושים, שונה מההליך המקביל בפירוק, בין היתר, בכך כי ההליך, מעצם טיבו מנוהל בסד-זמנים של תשעה חודשים. בד"כ כאשר מגיע שלב גיבוש הצעת הסדר הנושים וכינוס האספות, מצויה הקפאת ההליכים בשלב מתקדם למדי, כאשר סוף התקופה הסטטוטורית כבר נראה באופק. מסיבה זו, מצא מחוקק המשנה אשר התקין את תקנות החברות (בקשה לפשרה או להסדר), ליצור מנגנון מיוחד של קביעת זכויות הצבעה על-ידי הגשת תביעות חוב ודיון בהן, אשר מטרתו הדומיננטית הינה האצה ככל האפשר של חלוקת זכויות ההצבעה באספות והימנעות מהתדיינות ארוכה אשר עשויה להכשיל את אישור ההסדר טרם תום תקופת תשעת החודשים. זאת, תוך הכרה והשלמה עם העובדה כי העדפת שיקול זה עשויה לעיתים להביא לתוצאות שאינן ´אידיאליות´ בתחום חלוקת זכויות ההצבעה באספות: הזמן להגשת התביעות הינו קצר; לנאמן ניתנות סמכויות מפליגות לפעול על דרך אומדן, מקום בו מוגשת לו תביעת חוב מותנית, או לשלול כליל את זכות ההצבעה מבעל תביעה בלתי-קצובה; הליך הערעור על החלטת הנאמן (לצרכי הצבעה) הינו מהיר מאד מבחינת המועדים, כאשר הכלל הוא כי הגשת ערעור אינה דוחה את ההצבעה. אף אם יתברר כי הערעור היה מוצדק, אין הדבר גורר בטלות אוטומטית של ההצבעה, אלא הדבר מסור לשיקול דעתו של בית המשפט אשר רשאי להחליט כך או אחרת, לפי נסיבות המקרה. ההבדל המרכזי שהתווה מחוקק המשנה בין הקפאת הליכים לבין הליכי חדלות פרעון אחרים הינו תקנה 24(ג), המפרידה בין דיון בתביעת חוב לצורך קביעת זכויות הצבעה, לבין דיון בתביעת חוב לצורך חלוקת דיבידנד. מחוקק המשנה הכיר בכך כי "ההליך המזורז" שיצר לצורך קביעת זכויות הצבעה איננו מדויק, ומנע את הפיכתו ל"מעשה בית דין". כאשר מכריע רוב נשיה של 75% ומעלה כי הסדר מסוים הינו כדאי כלכלית, לא ימהר בית המשפט להתערב בשיקול דעתו, אף אם הוא סבור כי ניתן להגיע להסדר טוב יותר, זאת משיקולים הנעוצים הן באוטונומיה ובכיבוד הרצון החופשי של הנושה, והן בתובנה כי לא פעם מצויים הנושים בעמדה טובה מבית המשפט לעניין בחינת הכדאיות עבורם. אם כך הוא לעניין בית המשפט, הרי שלעניין נושה מתנגד אשר דעתו לא התקבלה באספת הנושים - קל וחומר. אם מיעוט מקרב הנושים, אשר עמדתו לא זכתה לתמיכה באספות הנושים, מנסה לעכב או למנוע את אישור ההסדר אשר זכה לרוב, יש לנקוט גישה זהירה ומצמצמת, תוך הקפדה על הגישה הכללית כי כוונתו המפורשת של מחוקק המשנה הינה כי הליך בדיקת תביעות החוב לצורך הצבעה יהיה הליך מהיר, אף אם דבר זה בא לעיתים על חשבון הדיוק. ביהמ"ש לא ימהר לעצור את ההליך בשל טענות מיעוט כי פגמים נפלו בחישוב הקולות, וזאת במיוחד כאשר: א. הנושה אינו קובל על טעות אשר פגעה בכוחו הוא, אלא מנסה "להיות לפה" לנושים אחרים, אשר קופחו כביכול.ו ב. הנושה המתנגד אינו מייצג אלא מיעוט קטן.נ את הדין יש להפעיל על בסיס המדיניות השיפוטית, אשר מעדיפה (במידת האפשר), קיומם של הסדרי נושים על פני פניה לאפיקי פירוק הגורמים לקריסת חברות, על כל המשתמע מכך (ע"א 359/88 סולל בונה בע"מ נ´ נאמן), כל עוד עומד ההסדר בתנאי החוק, וכל עוד משתכנע ביהמ"ש כי רוב רובם של הנושים זוכים לתמורה העולה על מה שעתידים הם לקבל בהליכי פירוק. הכרעה בנסיבות המקרה דנן: מתוך כ-70 רוכשי דירות, ישנם לכל היותר 7 מתנגדים, אשר לפחות שניים מהם לא הגישו תביעת חוב כלל, קרי, לא היו זכאים להמנות בהצבעה. יוצא, כי המתנגדים בפועל מבין רוכשי הדירות הינם לכל היותר 10% לערך מקבוצת נושים זו ולמעשה מספרם פחות עוד יותר.ו נדחתה על הסף הטענה שמועדי הגשת תביעות חוב לא נקבעו בהודעת הנאמן מיום 16.5.03 מאחר והמתנגדים התעלמו מכך שמועד הגשת תביעות החוב פורסם על-ידי הנאמן בשלושה עיתונים, כבר ביום 14.3.03, כאשר להגשת תביעות החוב (לצורך הצבעה) הוקצבו שבועיים. זאת, בעוד תביעת החוב של המתנגדים (אלו מהם אשר טרחו להגיש תביעות חוב), הוגשה באחור של כחודשיים ימים! אף אם הנאמן אחר במספר ימים מן המועד הקבוע לפרסום עריכת האספות, אין בכך לכשעצמו, לפסול את תוצאת האספה. מאחר והמועד להגשת תביעות חוב כבר חלף (קרי, מחדלו הנטען של הנאמן לא קיצר את המועד שעמד לרשות הנושים). העיכוב בפרסום תוצאות האספות ובהצגת הצעת ההסדר לא גרם עוול לנושים; ההצעה הינה פשוטה וברורה, ולא הוכח כי מי מהנושים טעה בהבנתה עקב לוח הזמנים הקצר. לנאמן הוגש מגוון גדול של תביעות חוב, חלקן מורכבות מאד. ברור כי לא היה בידו לערוך דיון מעמיק בכולן ולתת החלטות מפורטות ומנומקות עד למועד עריכת האספות. לכך התכוון מחוקק המשנה, כאשר מצא לנכון להפריד בין הדיון הראשוני בתביעת חוב, שלא נועדה אלא לצרכי הצבעה, לבין הדיון הסופי והמהותי, אשר נועד לצורך חלוקת דיבידנד, וזאת בתוספת לשיקול דעתו הרחב של בית המשפט. כאשר עסקינן בהסדר ראוי אשר רוב-רובם של הנושים מסכים לו, הרי כדי לפסול תוצאות אספת נושים, על המתנגדים להוכיח כי בהחלטת הנאמן לגבי זכויות ההצבעה נפלה שגיאה גסה, מהותית וניכרת על פניה. כזאת לא נפלה בנסיבות המקרה דנן: א. מס הכנסה הינו נושה אשר סכום נשייתו קשה לקביעה מדויקת בשלב מוקדם טרם אישור הסדר נושים וחלק ניכר מנשייתו עשוי שלא לזכות בדין קדימה. בדין פעל הנאמן כאשר העניק לו זכות הצבעה, לפי שיעור נשייתו הבלתי-מובטחת המשוערת, באספת הנושים הרגילים. ב. מקום בו אין בעליו של נכס מעוכב נזקק לנכס אין בעל העכבון אלא נושה רגיל לכל דבר ועניין (ר´ פש"ר 199/98 בש"א 5861/00 בעניין מולה סנטר). אם החליט הנאמן כי אין הוא זקוק למסמכים המעוכבים, בדין כלל את עורכי הדין הנושים באספת הנושים הרגילים. ג. רוכשי דירות שקשורים לבעלי השליטה: כאשר נשייתו של מקורב לבעל עניין עומדת על אדנים מוצקים לכאורה, על הנאמן הנטל להוכיח את קיומה של אחת העילות שבדין לשלול אותה. המתנגדים לא הוכיחו עילה מספקת לשלילתה של נשיה זו. אין עסקינן במצב בו העדר הנשיה בולט על פניו והופך את החלטת הנאמן לבלתי סבירה. אם בחר הנאמן ליתן ביד אותם נושים זכות הצבעה, ולמצות את בירור תביעת חובם ויחסיהם אל מול החברה מאוחר יותר, אין בכך כל פסול מהותי המחייב התערבות ביהמ"ש. ד. לטענה כי קיימים מתנגדים להסכם אשר תביעת חובם נדחתה על-ידי הנאמן, אך החלטתו טרם הפכה חלוטה אין עיגון בדין או בהגיון. ברירת המחדל הקבועה בתקנות היא כי הגשת ערעור לא תעכב את כינוס האספות, ואף קבלתו לא תאיין את תוצאותיהן, אלא אם קבע בית המשפט אחרת. המתנגדים (אשר נסמכים על פסה"ד בעניין סולל בונה), טוענים כי היה על הנאמן לחשב את ערך נשייתם של בעלי הדירות לפי מלוא ערך הדירה, ולא לפי ערך הפיצויים המוסכמים בלבד. המתנגדים טועים, מאחר והליך פירוק וחיסול של החברה לחוד, והליך שיקום בו מושלמות הדירות ומשודרגות לחוד. צודק הנאמן כי בנשיה מותנה עסקינן, ואם יאושר ההסדר, הרי לאור מעורבותה של מליבו והעמדת מימון מצד הבנק, קלושים מאד הסיכויים כי הרוכשים ישארו בלא דירותיהם בידם. לעניין זה, נקבע הסדר מפורש בתקנה 24(ב) לתקנות הקפאת ההליכים, אשר חוקק לאחר פסה"ד בעניין סולל-בונה. רוכשי הדירות אינם אלא מתקשרים חוזיים עם החברה, אשר שילמו סכום בתמורה לנכס אשר ינתן להם בסופו של יום; הרוכשים הופכים לנושים במלוא סכום הדירה כאשר מוברר כי החברה אינה מסוגלת להמשיך ולבנותה. כאשר עסקינן באחור בלבד, אין הדיירים נושים אלא בסכום הפיצוי המוסכם בגין האחור. בנסיבות המקרה, צדק הנאמן כאשר קבע כי אם יאושר ההסדר, הסיכויים כי תתממש הנשיה המותנית הינם קלושים ביותר ולכן החשיב את רוכשי הדירות לנושים בערך הפיצוי המוסכם. לרוכשי הדירות אינטרס שונה משל יתרת הנושים הבלתי-מובטחים, באשר יש להם היכולת להפרע ע"י חילוט ערבויות חוק המכר אם תגיע החברה לכלל פירוק ולכן, לטענתם, חייב היה הנאמן לכנס לרוכשי הדירות אספה נפרדת. על ביהמ"ש לאזן לכאורה בין שני שיקולים נוגדים: מחד גיסא, ליתן ביטוי לאינטרסים מהותיים נפרדים של נושים שונים, ומאידך גיסא, להזהר מפיצול יתר של קבוצות ההצבעה, פן תנתן לכל מיעוט מעוניין זכות וטו, דבר אשר יסכל עריכת הסדרי נושים, זאת אף במחיר פגיעה מסוימת באינטרסים של מיעוט מתנגד. האיזון בין השיקולים הנוגדים תלוי בנסיבות המקרה. כאן, אף אם רוכשי הדירות מקיימים שוני מהותי משאר הנושים הרגילים, ספק גדול הוא אם ההסדר גורר את קיפוחם לעומת הנושים האחרים. דומה, כי לא היה מנוס מהכרעה בעניין זה, אילו קמו כל רוכשי הדירות או חלק גדול מהם והתנגדו להסכם, אך חרף התנגדות גורפת זו היה קולם "נבלע" בקהל הנושים הרגילים. לא כך כאן, כאשר מדובר בקומץ מתנגדים. למעשה הנושים המתנגדים מעדיפים להכניס את החברה לפירוק כדי שיהיה בידם לחלט את ערבויות חוק המכר. מהלך זה נראה להם כתורם יותר לטובתם האישית מאשר הסכמה עם איבוד הפיצוי המוסכם בגין אחור והמתנה של שנה בכדי לקבל את דירתם, ולו משודרגת ובעל ערך רב יותר מאשר זה אשר שילמו בעבורו. למעשה, אם היתה החברה נכנסת לפירוק או כינוס, סביר להניח כי הנושים הבלתי-מובטחים לא היו זוכים לדבר על חשבון חובם. רוכשי הדירות לא היו מצליחים אלא לחלט את ערבות חוק המכר, ולזכות בדרך זו לסכום אותו שילמו עבור הדירה. ככל שנוגע הדבר לפיצוי המוסכם, לא היו אלא נושים רגילים. הנושה המובטח והנושים בדין קדימה היו "בולעים" את מלוא התקבולים, והרוכשים לא היו זוכים לראות דבר מן הפיצוי המוסכם. מעובדות המקרה עולה, כי המניע האמיתי אינו אלא נסיון להשתחרר מההסכם עם החברה. אמנם זכותו של כל נושה לערוך לעצמו שיקולי כדאיות אישיים ולהצביע כרצונו, בלא שיהיה מחויב להתנהגות "אלטרואיסטית" במובהק אשר תאלצו להצביע בניגוד לכדאי לו. אלא, שעסקינן במיעוט קטן מקרב רוכשי הדירות, ואילו ההסדר הינו הסדר הגון המקובל על רוב גורף של הנושים, ואין מקום כי מיעוט זה ינסה לכפות דעתו על הרוב, תוך הפגנת אדישות תמוהה כלפי הדין וכלפי כל הסובב אותם. סיכום: ביהמ"ש אישר את ההסדר ודחה את ההתנגדויות. בנסיבות המקרה, תוך חיוב כל אחד מהמתנגדים בהוצאות הנאמן ובשכר-טרחת עו"ד בסך 10,000 ₪ בצרוף מע"מ. רמת גן: רח´ החילזון 12, (בית הקריסטל) טל´: 03-6127446, פקס: 03-6127449 חיפה: שדרות המגינים 58 טל´: 04-8526693 פקס: 04-8555976 שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר: www.taxlawyers.co.il [email protected]