12308 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: השקעות נדל"ן בארה"ב - ללכת לאט-לא לרוץ!
מאת: אורלי בורנשטיין   שמור מאמר למועדפים

נדל"ן בארה"ב – ללכת לאט – לא לרוץ!

"איך אני יכול לדעת אם ההשקעה שאת מספרת לי עליה היא טובה ואיכותית כמו שאת מתארת אותה?" שואלים אותי המשקיעים במהלך הפגישה. והם צודקים! כשאתה נפגש עם אנשי מכירות המשווקים נכסים בחו"ל חוץ מאשר מסה של אינפורמציה שנוחתת עליך במשך שעה – ובעיקר מבלבלת אותך
אתה מוצא את עצמך עם כאב ראש גדול, שאפילו אקמול אינו יכול לפתור.

אתה יושב בישראל מדינה ים תיכונית קטנטנה ומתלבט אם להשקיע את חסכונותיך מעבר לים. שם מספרים לך יש הרבה מאוד הזדמנויות הנדל"ן בשפל ושם מעבר לים העתיד נראה ורוד יותר – האומנם?
ואם כן אז איפה? ואם כן אז עם מי? ואם כן אז כמה? ואם ואם ואם כן אז איך מחליטים?

אז החלטתי לעשות קצת סדר למשקיע המתלבט להאיר לו באופן אובייקטיבי ולתת לו כמה כלים כדי לבחון עסקת נדל"ן שהולמת את יכולותיו מחד ואת תחושת הביטחון שלו מאידך.
ולמה אני מחברת בין השניים? משום שככל שהמשקיע "גדול יותר" יש לו כלים מקצועיים טובים יותר כדי לבחון את כדאיות העסקה. הוא שולח יועצים, יש לו חברים, יש לו רו"ח ואקסל במשרד והוא מפשיט ובוחן את המספרים מכל צד.

אבל אתם, אנשים פרטיים פחות מצויים ופחות מבינים ולעיתים קרובות זו הפעם הראשונה שהחלטתם החלטה לקפוץ להשקעות בחו"ל – איך אתם תדעו מה טוב לכם ובעיקר עם מי?

אתם לא לבד. גם אני כשמשווקת נדל"ן בחו"ל מתמודדת תמיד עם אותן הקושיות: איפה, עם מי, מה, למה
ואני בודקת כל פרויקט שמגיע אלי לעומק – מתלבטת ופוסלת – עד שאני מחליטה איפה אני מתמקדת ובעיקר עם מי.

והדגש מבחינתי הוא בעיקר עם מי אני הולכת לחבור, כי השקעות נדל"ן בעיקר שהן מעבר לים – דורשות ומכתיבות סוג אחר של שותפות. שבבסיסה אמינות, יושר ושקיפות הם תנאי בלתי יעבור.

מאין סוף פגישות שאני מקיימת עם משקיעים שהשקיעו ומשקיעים המחפשים השקעות נדל"ן אני נחשפת לסיפורים מסמרי שיער. החלטתי לכתוב את המאמר, בעיקר כדי לחסוך לכם עוגמת נפש בעתיד.
בצומת בה בחרתי להיות – נכנסים מידי יום משווקים של פרויקטים בארה"ב – מקצתם מקצועיים ומרביתם ממש לא. אז אם לא תשכילו לנפות את המוץ מן התבן – תישארו ביד עם רסיסים ולא עם נכנס מניב.

אל תתלהבו מסיפורים, אל תתנו יד לסחוף אתכם לשום עסקה שאינכם משוכנעים באיכותה עד הפרט האחרון – בדקו בדקו בדקו ואם אתם רציניים ומתכוונים להשקיע בכמה נכסים ואפילו באחד - תארזו גם מזוודה קטנה ותיסעו לבדוק את החברה שאליה אתם מתכוונים לחבור - כך תוכלו לייצר לכם שקט נפשי ולישון טוב בלילה.

אני אשתף אתכם על קצה המזלג איך אני בוחנת פרויקט ושותף אסטרטגי איתו אני רוצה לעבוד, מתוך השיקולים שלי תוכלו להשכיל מה חשוב לי כשאני יושבת מול משקיע פוטנציאלי
מביטה לו בעיניים ומוסרת לו את עיקרי ההצעה ואת כל הנתונים הרלוונטיים בה.

נתחיל וזה הכי חשוב מהבחירה של העסקה, כי רוב המשקיעים מרימים גבה שבחרתי להתמקד במדינה אלומה כמו אינדיאנה, תוך התמקדות באינדיאנפוליס הבירה ובסאות בנד העיר הרביעית בגודלה. אין לי ספק, שאף לא אחת מהערים שציינתי היו יעד מרכזי בטיול בר/בת המצווה שלהם. אני גם די משוכנעת שהם לא שמעו עליה מעולם – ובצדק! כי אמריקה בשבילנו הישראלים זה ניו-יורק
(האהובה עלי במיוחד), פלורידה (האהובה עלי בגלל החברים שלי שגרים בה), סן - פרנסיסקו היפהפייה, ניו אורלינס המרתקת ואפשר להמשיך עוד ועוד, כי הרעיון ברור.

כן. יש אין סוף ערים מדהימות ומדינות מרתקות בארה"ב - אבל אין לנו מספיק משאבים להשקיע בכולם – ובהיבט הזה אני בחרתי להמשיך להשאיר אותן כמדינות לטיול ולא כמדינות להשקעה – כל מקום מסיבותיו הרלוונטיות לנושא.

מה היה באינדיאנה, שלא מצאתי במקומות אחרים? שותפים אסטרטגיים אמינים, ישרים ועסקה שקופה שמאפשרת לכל משקיע גם אם הוא לא מבין דבר וחצי דבר להבין אותה עד הסוף.

למה אני מתכוונת? כל הנכסים כבר משופצים ומושכרים – ולכן לכל נכס יש תעודת זהות משל עצמו – ובו מופיעים הנתונים של: השכירות ברוטו, דמי הניהול (נגזרת של 10% מההכנסה ברוטו), ביטוח הנכס ומיסי הארנונה לעירייה.

ובלי דוגמא קונקרטית הרי אי אפשר אז: נכס ב- 37,900$ שהוא כבר משופץ ומושכר
ב- 675$ לחודש = הכנסה ברוטו של 8,100$ בשנה. אחרי ניכוי מיסים לעיריה, ביטוח הנכס ודמי הניהול מגיעה ההכנסה נטו ל- 5,860$ בשנה, שהם: 15.46%.

ולכן, כל משקיע יכול לבנות לעצמו את רמת ההשקעה ההולמת את יכולותיו וציפיותיו.
היות ומחיר הנכסים נעים מ- 30,000$ ורמת התשואה נטו היא החל מ- 12.5%-14.4%
יכול המשקיע לבחון את הנכסים ולהחליט איזה מהם מתאים לו יותר.

על מנת לפשט את הנושא – גם בנושא ההשכרה והתחזוקה אינכם צריכים לדאוג: מאחורי כל נכס יש חברת אחזקה מקצועית ואחראית, שנותנת שירותי אחזקה שוטפים לנכס לאורך כל התקופה ומענה לשוכרים – ואתם כמשקיעים מדווחים בכל שלב על הנכס שבבעלותכם.

אז כשאתם יוצאים ל"שופינג" של השקעות נדל"ן בארה"ב תבחנו האם כל הנתונים ידועים לכם מראש, האם אתם משוכנעים בבחירת השותפים האסטרטגיים שאיתם בחרתם לצאת למסע – כי עסקת נדל"ן לא משנה מה היקפה אינה נמדדת בחתימת חוזה הרכישה, אלה ביום שאחרי.

ונקודה חשובה לא פחות שראוי לבדוק ומראש היא היבטי המס שקשורים בהשקעה. גם באמריקה אין מתנות – יש הכנסות – יש לה שותפים – בכל מדינה יש חוקי מס משלה
ורו"ח המתמחה בסינרגיה של מס ארה"ב – ישראל, יוכל בקלות רבה להסביר לכם על ההיבט של ההשקעה מהאספקט הזה.

בהצלחה!