12308 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: קבוצות רכישה באזור הים השחור (ורנה)
מאת: ד"ר עמית שטיינהרט   שמור מאמר למועדפים

קבוצות רכישה באזור הים השחור (ורנה)
מאמר זה סוקר את ייבוא שיטת "קבוצת הרכישה" אל שוק הנדל"ן הבולגרי כפי שהיא מיושמת בימים אלה בפרויקט החדשני "Landscape heights". הפרויקט משלב בין רכישת עתודת קרקע גדולה המשקיפה על העיר ורנה, לבין הקמת שכונת מגורים חדשנית וייחודית בעלות הנמוכה בממוצע בכ - 40% מעלות הבנייה המקובלת. המאמר יסקור את יתרונות וחסרונות ההשקעה במדינה שהיא חברה טרייה באיחוד האירופאי, תוך ניתוח כלכלי ופוליטי של המגמות המשפיעות על שוק הנדל"ן המקומי.
הדגם המסורתי של קבוצות רכישה
בשנים האחרונות אנו עדים למגמת לגידול בקבוצות הרכישה בישראל, לכאורה מדובר בכלי אשר שימוש נכון בו עתיד לחסוך כ - 25% ויותר מעלות הנכס אולם בפועל פני הדברים שונים, מארגני קבוצות הרכישה הפכו במקרים רבים לקבלנים לכל דבר ועניין המעוניינים למקסם את רווחיהם לא אחת על חשבון יתר חברי הקבוצה. קבוצות רכישה רבות פועלות בשיטת הפירמידה, כאשר המצטרפים הראשונים נהנים מתנאי הצטרפות מפתים תנאים אשר בפועל אינם מוצעים ליתר חברי הקבוצה. תופעה נוספת ובעייתית לא פחות הינה מבנה החוזים עליהם חותמים המצטרפים לקבוצות הרכישה, לא אחת מסתירים המארגנים סעיפים המאפשרים להם לשנות ולהגדיל את עלויות הפיתוח של הפרויקט, מרבית הרוכשים אינם מודעים לכך כי לעיתים מזומנות המחיר הזול המוצג בעת החתימה על החוזה אינו כולל ביצוע עבודות תשתית כגון : דרכי גישה, ביוב, מים, חשמל ועוד, סעיפים המייקרים את עלות הפרויקט בעשרות אחוזים. עקב אי הבהירות ביחס להתחייבות הרוכשים בהסכם ההתקשרות הראשוני נאלצים רוכשים רבים לשלם 40% ויותר מעל למחיר המקורי דבר המיתר את קיומה של קבוצת הרכישה. הסיבות להתנהלות זו נובעות פעמים רבות מעלותה הגבוהה של הקרקע לבנייה בישראל, מעלויות פיתוח, אגרות והיטלים מהגבוהים בעולם המערבי ומעלות בנייה יקרה במיוחד הנובעת ממיסוי המוטל על חומרי הבניין ומעלות גבוהה של כוח אדם אשר לא תמיד הוא זמין.
התאמת מודל קבוצת הרכישה על רקע המצב הכלכלי חברתי בבולגריה
לאחרונה החלה חברת LANDSCAPE PLC (קבוצת משקיעים מהמובילות באזור ורנה) ביישום שיטת "קבוצת הרכישה" והתאמתה לשוק הבולגרי. הנחת הבסיס של LANDSCAPE PLC מתבססת על העובדה כי ערך הקרקע, עלות כוח האדם וחומרי הבנייה זולים משמעותית מרמת המחירים המקובלת בישראל, LANDSCAPE PLC מאמינה כי בבולגריה ניתן למצוא כעת את השילוב המושלם בין עלות נמוכה של קרקע ויכולת מיקוח ניכרת של קבוצת הרכישה אל מול הקבלנים המקומיים. בולגריה נמצאת כיום בעיצומו של משבר כלכלי ואולם עת זו מתאימה להשקעות, בעוד שמחירי הנדל"ן באזור ורנה כמעט ולא נפגעו הפסקת מתן האשראי למשכנתאות הקפיאה במידה רבה בניית דירות מגורים לתושבים המקומיים. במהלך השנה האחרונה התחלף השלטון בבולגריה והממשלה החדשה הצליחה בתוך פרק זמן קצר להשיג התקדמות משמעותית בבלימת השחיתות השלטונית ולקבל בחזרה תקציבי פיתוח מהאיחוד האירופאי, תקציבים אשר הוקפאו בזמן שלטונה של הממשלה הקודמת. בולגריה החברה באיחוד האירופאי מאז שנת 2007 נחשבת למפותחת פחות מבין מדינות האיחוד אולם מדיניות מוניטארית זהירה הותירה את המדינה במצב כלכלי יציב וללא גירעונות משמעותיים בשונה משכנתה יוון. כלכלנים רבים ובכלל זה כלכלי הבנק העולמי סבורים כי עד סוף שנת 2010 עתידה בולגריה לעבור ממצב של קיפאון למצב של צמיחה כלכלית, כבר בחודשים האחרונים מורגשות רוחות השינוי כאשר חלק מהבנקים הבולגרים חזרו להציע לציבור משכנתאות לרכישת נכסים (אם כי בריבית גבוהה יחסית). בשנים הקרובות צפויה השקעה הדרגתית של כ - 6 מיליארד יורו בתשתיות כבישים, מים, חשמל ותשתיות מבוססות אנרגיה ירוקה, השקעות אלה יחד עם הצטרפותה הצפויה של בולגריה לגוש היורו עתידות להפוך את המדינה ליעד אירופאי מועדף לקרנות השקעה. ע"פ קבוצת LANDSCAPE PLC אזור הים השחור בכלל והעיר ורנה בפרט הינם היעדים המרכזיים הצפויים ליהנות מהשקעות בתשתית, באזורים אלה מבקרים מידי שנה מאות אלפי תיירים המהווים את ליבה של תעשיית התיירות בים השחור. התפתחותם של מאות מלונות ואתרי נופש באזור ורנה בעשור האחרון הביאו עשרות אלפי מהגרי עבודה מכפרי פנים בולגריה אל ורנה, קהל יעד זה יחד עם משקיעים זרים עתידים לשנות את קצב הביקושים לנכסי מגורים באזור. ורנה עצמה הינה העיר השנייה בגודלה בבולגריה ומהווה מרכז שלטוני ועסקי מהגדולים בחוף הים השחור, בעיר ופרבריה מתגוררים יותר מחצי מיליון תושבים ובכל שנה מתווספים עליהם אלפי תושבים נוספים. ורנה נהנית מנופים עוצרי נשימה, חופי ים ארוכים ותעשיית תיירות מהמפותחות באירופה.
נתונים על פרויקט "Landscape heights"
LANDSCAPE PLC סיימה בימים אלה פרויקט של הפיכת הקרקע עליה יקום הפרויקט מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבניית וילות למגורים. הנכס ממוקם על רכס המשקיף על העיר ורנה וחופי הים השחור אזור בו הרי הבלקן פוגשים במפרץ ורנה ופרוס על שטח של 89,091 מ"ר. הנכס נמצא באמצע הדרך בין הכפר וגלן ופרבר אקסאקובו, האזור מאופיין בטבע כפרי ירוק וטווי נוף המשופע ביערות, כפרים ציוריים ואגמי דייג. הנכס עצמו משקיף מאופן פנוראמי על העיר ורנה מגובה של כ-100 מ' מעל פני הים. פרויקט "Landscape heights" מרוחק כ – 5 דקות נסיעה משדה התעופה הבין לאומי של העיר ורנה וכ- 10 דקות מהעיר ורנה עצמה. "Landscape heights" מתוכנן כפרבר מגורים יוקרתי המשלב בין גישה קלה ומהירה לעיר וכל יתרונותיה, לבין חווית מגורים רוגעת בטבע.
הפרויקט מורכב מ כ - 90 יחידות דיור צמודות קרקע בגדלים של בין 100 מ"ר – 240 מ"ר, סגנון הבנייה משלב בנייה בולגרית כפרית מסורתית בסגנון התחייה ובנייה מודרנית המקפידה על איזון אקולוגי עם הטבע תוך שימוש בעקרונות הבנייה הירוקה. שילוב זה בין סגנונות הבנייה מאפשר וילות מהודרות ומודרניות המשתלבות היטב בסגנון הכפרי והשליו של האזור. הוילות עצמן יושבות על קרקע שבין 500 מ"ר – 1500 מ"ר בהתאם לבחירת הדיירים. במרכז השכונה יבנה מרכז מסחרי כפרי הכולל חנויות, בתי קפה ומסעדות וכן "קנטרי קלאב" שכונתי בריכה ומרכז ספא. המחיר הממוצע ליחידת דיור יעמוד על כ – 85000 יורו. בימים אלה מושלמת תוכנית הפיתוח והפרויקט יוצע לזמן מוגבל לקהל משקיעים מצומצם. הפרויקט ינוהל על ידי קבוצת LANDSCAPE PLC אשר בין מנהליה ניתן למצוא אזרחים ישראלים הנהנים מניסיון רב שנים בשוק הנדל"ן הבולגרי. הקבוצה תציע לאחר בניית הפרויקט שירתי אחזקה וניהול של הנכסים הפרטיים. כמו כן מציעה הקבוצה מתן של שירותים וליווי מקצועי בכל הקשור להליך הרכישה עצמו.



רציונאל ההשקעה
הרציונאל הכלכלי העומד מאחורי הקמת פרויקט "Landscape heights" הינו פשוט ביותר, רכישת קרקע במיקום קרוב ונגיש לעיר תיירות מתפתחת בזמן משבר, כאשר מחירי הקרקע נמצאים בשפל, הכנת תוכניות פיתוח ארכיטקטוניות ותוכניות תשתית בחודשים הקרובים תוך ניצול מחירי הבנייה הזולים הנהוגים כיום בבולגריה. הכוונה הינה לסיים את הפרויקט כולו בזמן בו צפויה בולגריה לצאת מהמיתון הכלכלי כאשר הביקושים המקומיים והזרים לנכסי מגורים ישוב למצבם הנורמאלי. בהסתמך על האמור הרוכשים עתידים בתוך שלוש שנים להחזיק בנכס אשר נקנה במחיר נמוך במיוחד, בעת בה מחירי הנדל"ן מאמירים וגובר הביקוש לרכישה ולשכירות של נכסי מגורים. אנו מעריכים כי תשואת השכירות במקום עומדת על 6% - 8% בשנה לסוג הנכסים הנדון ובשקלול של עליית ערך נכסי הנדל"ן למגורים ב – 10 השנים האחרונות הערכתנו הינה כי הנכסים צפויים בתום תקופת המיתון לעליית ערך שנתית של בין 15% - 20% . בשונה מישראל המיסוי הנהוג בבולגריה הינו מן הנמוכים בעולם כך שהשקעת נדל"ן זהירה ומחושבת בפרויקט ייחודי המיועד למגורים עשויה להוכיח עצמה במשתלמת ביותר.
לפרטים נוספים ניתן ליצור קשר באמצעות אתר החברה - www.landscape.bg
נכתב על ידי ד"ר עמית שטיינהרט, דירקטור בקבוצת LANDSCAPE PLC, עוסק בניהול השקעות נדל"ן בבולגריה מזה 11 שנים, מתמחה בהשקעות נדל"ן בעיר ורנה על חוף הים השחור. במקביל משמש ד"ר שטיינהרט כדירקטור בחברת CCI העוסקת במודיעין עסקי - www.cc-int.eu