13180 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: ליקויי בנייה – "שנת הבדק" ו"תקופות הבדק" – ההבדל המשפטי והשלכותיו על זכותו של רוכש דירה לתבוע בגין ליקויי בנייה
מאת: צבי שטיין   שמור מאמר למועדפים

ליקויי בנייה – "שנת הבדק" ו"תקופות הבדק" – ההבדל המשפטי והשלכותיו על זכותו של רוכש דירה לתבוע בגין ליקויי בנייה.
מאת:
עו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר*
הצגת הנושא

1. מאמרנו זה יעסוק בפרשנות המונחים "שנת הבדק" ו"תקופות הבדק", בהבדלים ביניהם ובמשמעות המשפטית והמעשית של ההבחנה ביניהם, שכן למונחים אלה ישנה חשיבות רבה בהתנהלות ובזכויות של רוכשי הדירות מול היזמים והקבלנים בכל הקשור לתיקון ליקויי הבנייה.
2. שני מונחים אלה מופיעים לעיתים קרובות בערבוביה, גם בפסקי הדין של בתי המשפט, ולעיתים אף באותו פסק דין ובאותו הקשר ממש.
3. הערבוב בין שני המונחים אינו עניין סמנטי בלבד. הוא עשוי להשפיע על השאלה מתי רשאי רוכש דירה להגיש תביעה בגין ליקויי בנייה, מהי זכותו של המוכר לתקן את הליקויים ומהן ההשלכות של הגשת תביעה בטרם ניתנה למוכר הזדמנות נאותה לתקנם.
מה פירוש המונח "שנת הבדק" ומהו מקור הביטוי?
4. המונח "שנת בדק" הוא למעשה מונח שאינו מופיע בחוק המכר (דירות). הביטוי נוצר והתפתח בעיקר במסגרת חוזי המכר והפסיקה, ובתי המשפט אימצו אותו והשתמשו בו בפסקי דין שונים.
3. במרבית חוזי ההתקשרות של רכישת דירות יימצא נוסח האומר כי הקונה מתחייב להודיע למוכר על כל ליקוי שיגלה בממכר תוך שנה מיום קבלת החזקה בדירה, וכי המוכר יבצע את התיקונים בתוך זמן סביר, לעיתים לאחר תום שנה מיום קבלת החזקה.
5. לעיתים גם מופיע סעיף נוסף האוסר על הקונה להגיש תביעה לבית המשפט כנגד המוכר לפני תום שנה מיום קבלת החזקה. הוראות חוזיות מסוג זה הן המקור המרכזי למונח "שנת הבדק" כפי שהוא משמש בהקשר החוזי.
6. בת"א 34205-01-22 (שלום בת ים) עמירן גיל ויעקב חדד ואח' נ' שמי אשקלוני בע"מ הובא נוסח דומה. סעיף 6 י"ז להסכמי המכר קובע:" מוסכם בזאת כי התיקונים שעל המוכרת לבצע בנכס, יבוצעו תוך זמן סביר מתום שנת הבדק או מיום מסירת הודעה בכתב למוכרת – לפי המאוחר ביניהם ולפי החלטת המוכרת".
7. מכאן עולה כי "שנת הבדק" בהקשר זה אינה זהה ל"תקופת הבדק" הקבועה בחוק המכר (דירות). מדובר במונחים בעלי מקור ותכלית שונים.
מה פירוש המונח "תקופות הבדק" ומהו מקור הביטוי?
8. המונח "תקופת הבדק" מצוי בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, ומוגדר כך: "תקופת בדק" – תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה.
9. בשולי חוק המכר (דירות) מופיעה תוספת הקובעת תקופות בדק שונות לסוגי ליקויים שונים, לפי הפירוט כדלקמן:
תוספת- (סעיף 4)
(1) ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;
(2) ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;
(3) כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;
(4) ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;
(5) כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;
(6) כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;
(7) כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;
(8) סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;
(9) התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;
(10) כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.
בתוספת זו –
"כשל" – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;
"ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.
10. להשלמת התמונה, בנוסף לתקופות הבדק המפורטות בחוק קיימת תקופת אחריות, המוגדרת אף היא בחוק המכר (דירות), הקובעת: "אי התאמה" – "תקופת אחריות" – תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.
11. תקופות הבדק ותקופת האחריות אינן תקופות מקבילות אלא עוקבות זו לזו: תקופת האחריות מתחילה לאחר תום תקופת הבדק הרלוונטית.
12. ההבדל בין סוגי התקופות נעוץ, בין היתר, במשך התקופה: תקופת האחריות היא תקופה קבועה וקצובה של שלוש שנים, אשר מתחילה בתום תקופת הבדק, ואילו תקופת הבדק משתנה בהתאם לסוג הליקוי, כמפורט בתוספת לחוק המכר (דירות).
13. חשוב להדגיש: מכאן נובע כי מבחינה לשונית ומשפטית אין "תקופת בדק" אחת שאורכה שנה. החוק קובע מספר תקופות בדק שונות, בהתאם לסוג הליקוי.
נטלי ההוכחה בתקופת הבדק ובתקופת האחריות
14. הבדל נוסף וחשוב יותר הוא נטלי ההוכחה השונים החלים בתקופת הבדק ובתקופת האחריות.
15. סעיף 4 לחוק המכר (דירות) קובע:
(א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:
(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;
(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;
(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;
כלומר, "תקופת הבדק" היא מושג סטטוטורי הקשור לאחריות המוכר ולהקצאת נטל ההוכחה, בעוד "שנת הבדק" משמשת בהקשר אחר – בעיקר בהקשר של מתן הזדמנות למוכר לתקן את הליקויים שהתגלו בדירה.
הרציונל העומד מאחורי הדרישה לאפשר למוכר לתקן בשנת הבדק

16. הרציונל לדרישה לאפשר למוכר/לקבלן לתקן את הליקויים במשך שנה מיום מסירת החזקה הוא שלקבלן/ליזם יש עדיין צוותי תיקונים באתר במהלך שנת הבדק, מה שלא תמיד נכון, ולעיתים קרובות אינו נכון, בעיקר במקרים שבהם המוכר הוא רק יזם ולא גם הקבלן המבצע.
17. הרציונל הוא לאפשר למוכר לתקן את הליקויים בעצמו, כאשר הדבר אפשרי, ובכך לחסוך בעלויות התיקון ולמנוע התדיינות משפטית מיותרת.
18. הרציונל הוסבר בע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ: "תקופת הבדק מיועדת לאפשר איתורם של פגמים ואי התאמות בדירה בתוך תקופה קצובה ותיקונם על ידי המוכר. לתקופת הבדק חשיבות במישור של יחסי הצדדים לחוזה, היות שבקביעת תקופת הבדק נלקח בחשבון אופיו המיוחד של הממכר – דירה חדשה אשר ליקויים בבנייתה עשויים להתגלות אך לאחר זמן – וניתנת אפשרות למוכר לעמוד בקיום חיוביו החוזיים ולמסור ממכר תקין לקונה בעבור התמורה החוזית. כן יש לתקופת הבדק חשיבות במישור רחב יותר – תקופת הבדק תורמת ליעילות המערכת המשפטית ומונעת הקצאה בלתי יעילה של משאבים על ידי שהיא מייתרת, ולו באופן זמני, את הצורך בהגשתן של תביעות בגין פגמים ואי התאמות שנתגלו בדירה במהלך תקופה זו. אלה יתוקנו על ידי המוכר בלא שתידרש פניה לבית המשפט. כמובן, במידה שסבורים הקונים כי המוכר לא כיבד חיובו החוזי לתקן הליקויים בשנת הבדק, פתוחה בפניהם האפשרות לפנות לערכאות בתביעה. מכאן, ככלל, לצדדים כולם, כמו-גם למערכת המשפט, אינטרס בהקפדה על כך שקונים לא יגישו תביעתם בגין ליקויי בניה בטרם הודיעו למוכר על הליקויים ויאפשרו לו לתקנם עד תומה של שנת הבדק."
19. רעיון זה נדון בת"א ראשל"ץ 7986-01-16 טקלה מלסץ נ' שתית בע"מ, בפני כבוד השופטת רבקה ארד, 6.6.21, שם נפסק: "הגשת התביעה בעיתוי שהוגשה ... ובסמיכות כה רבה למסירת הפרויקט, גרמה לנתבעת נזק בשיעור משמעותי שכן ברי שבזמן אמת, כאשר צוותי העבודה של הנתבעת מצויים בשטח, העלות של הנתבעת בהשלמת העבודות וביצוע התיקונים זולה באופן משמעותי".
האם תמיד חייב רוכש הדירה להמתין עד תום שנת הבדק?
20. לעיתים מדובר בליקויים שתיקונם דחוף – נזילה, בעיות חשמל, דליפת אינסטלציה – ליקויים שאינם סובלים דיחוי ושלא ניתן, ולעיתים אף אסור, להמתין לתיקונם עד סוף שנת הבדק.
21. השאלה המתעוררת היא האם ניתן לצפות מרוכש דירה להמתין עד תום שנת הבדק כאשר המוכר אינו מגלה נכונות לתקן את הליקוי הדחוף.
22. במיוחד כאשר מדובר בליקוי שתיקונו דחוף, שעלות תיקונו אינה גבוהה במיוחד, והמוכר אינו נעתר לדרישות התיקון של הקונה, אין זה סביר לצפות מהקונה להמשיך ולסבול מהליקוי במשך חודשים ארוכים רק משום שטרם חלפה שנה ממועד מסירת הדירה.
23. הפתרון הפרקטי עשוי להיות שהקונה יתקן את הליקוי על חשבונו ויתבע את הכסף, בכפוף לתנאים הקבועים בדין ובפרט למתן הזדמנות נאותה למוכר לתקן את הליקוי, ככל שהנסיבות מאפשרות זאת.
24. גם לא תמיד מעשי שרוכש דירה יגיש את התביעה לבית המשפט בגין תיקון הליקוי הדחוף לצו עשה או לפיצוי כספי. בעומסים הקיימים בבתי המשפט הליך משפטי אינו בהכרח מספק פתרון מידי לליקוי המחייב תיקון דחוף.
ההלכה שהייתה נוהגת בבתי המשפט והערבוב בין "שנת הבדק" ל"תקופות הבדק"
25. בפסיקה שקדמה להלכה החדשה של בית המשפט העליון, נקבע לא אחת כי על התובע להגיש את תביעתו לאחר תום שנת הבדק ולאחר שניתנה למוכר הזדמנות אמיתית ונאותה לתקן את הליקויים.
26. בע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, קבע בית המשפט העליון: "ככלל, לצדדים כולם, כמו-גם למערכת המשפט, אינטרס בהקפדה על כך שקונים לא יגישו תביעתם בגין ליקויי בניה בטרם הודיעו למוכר על הליקויים ויאפשרו לו לתקנם עד תומה של שנת הבדק."
27. בת"א צפת 33435-03-16 אימפקס מהנדסים (א.ר.א.) בע"מ נ' העמותה למען המפגר בקרית שמונה והסביבה, בפני כבוד השופט רונן פיין ביום 16.1.22 נקבע:"על פי ההלכה הפסוקה, הגשת תביעה בגין ליקויי בניה צריכה להיעשות ככלל לאחר שחלפה תקופת הבדק ולאחר שניתנה לקבלן הזדמנות אמיתית לתקן הליקויים בתקופת הבדק או בסמוך לסיומה. במקרה בו מוגשת תביעה לפיצוי בגין ליקויים בניגוד למוסכם בחוזה ובטרם ניתנה לקבלן האפשרות לתקן הליקויים, קבעה הפסיקה כי ראוי להפחית את שיעור הפיצויים בגין ליקויי בניה בשליש, בשל אי מיצוי תקופת הבדק."
28. בתי המשפט אינם רואים בעין יפה היחפזות בהגשת תביעה לפני תום שנת הבדק, ובדרך כלל הדבר עשוי להשפיע על שיעור הפיצוי, בהתאם לנסיבות המקרה.
29. בת"א שלום נצרת 52021-12-16 גנין יורי ואח' נ' אוחיון ניר, בית המשפט השתמש בפסק הדין בערבוביה בין שני המונחים: "תקופת הבדק" ו"שנת הבדק". תקופת הבדק איננה תקופה קבועה והיא משתנה בהתאם לסוג הליקוי כמפורט בתוספת לחוק המכר (דירות).
פעם נאמר בפסק הדין: "הגשת התביעה דנן לפני תום תקופת הבדק מצדיקה בנסיבות העניין הפחתה בשיעור של 15% בסכום הפיצויים. "עם זאת, יש לתת ביטוי לעיתוי הגשת התביעה בטרם חלפה תקופת הבדק, בדרך של הפחתה בשיעור 15% מעלות התיקונים, כקביעת ההלכה הפסוקה."
ופעם אחרת נאמר בפסק הדין: "שעה שהגשת התביעה הייתה לפני תום שנת הבדק (כחודש וחצי) ותחייב הפחתה בשיעור הפיצויים שנקבעו בגין ליקויי הבניה."
30. מה שמפליא בפסק הדין הזה הוא שהקבלן, במקרה זה, טען שלא אפשרו לו לתקן בתוך שנת הבדק, ואילו בית המשפט השתמש במונח "תקופת הבדק".
31. דוגמה זו ממחישה היטב את הבעיה שבה עוסק מאמר זה: שימוש במונחים השונים כאילו היו מונחים נרדפים, אף שאין זהות ביניהם.
32. גם בית המשפט העליון אינו חף מערבוב שני המונחים הנ"ל, ואפילו באותו משפט.
33. כך ראינו בע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (28.2.05), שם נפסק בפסקה 10: "...סברנו שראוי להפחית את שיעור הפיצויים בגין ליקויי הבניה בשליש לגבי כל אחד מהמערערים בשל אי מיצוי תקופת הבדק. שיעור זה מבטא איזון ראוי לטעמנו בין ההכרה בליקויים בדירות המערערים ובצורך לתקנם, לבין ההכרה בכך שהמערערים פעלו בניגוד לחוזה ובחרו שלא להמתין עד סיום שנת הבדק ולאפשר לקבלן, כמקובל, את תיקון הליקויים שהתגלו."
34. בת"א שלום ת"א 67149-01-23 מלול סוזי נ' גרופית נכסים והנדסה (1993) בע"מ הסביר בית המשפט את קביעתו של בית המשפט העליון בפוסקו: "התביעה הוגשה ביום 26.1.2023, היינו עוד בטרם חלפה שנת הבדק. בית המשפט העליון עמד על החשיבות במתן הזדמנות נאותה וכנה למוכר לתיקון הליקויים בתקופת הבדק..."
35. עוד נקבע בפרשת מלול: "הגשת תביעה בגין ליקויי בניה צריכה להיעשות ככלל לאחר שחלפה תקופת הבדק ולאחר שניתנה לקבלן הזדמנות אמיתית לתקן את הליקויים בתקופת הבדק או בסמוך לסיומה (עניין סגל, בפסקה 9)."
36. עם כל הכבוד, לטעמי יש מקום להבחין בין המונחים ולא להשתמש במונח "תקופת הבדק" כאשר הכוונה למעשה היא לתקופה החוזית של שנה ממועד מסירת הדירה – "שנת הבדק".
37. הבחנה זו חשובה במיוחד משום ש"תקופת הבדק" בחוק יכולה להימשך ארבע, חמש או שבע שנים, בהתאם לסוג הליקוי, בעוד "שנת הבדק" בהקשר החוזי שאליו מתייחסת הפסיקה היא תקופה של שנה ממועד מסירת החזקה.
38. בת"א שלום י"ם 6848-05-23 מלול ואח' נ' יהודה רחמים חברה לבנין בע"מ פסקה כבוד השופטת קרן מילר: "הנתבעת טוענת כי התביעה הוגשה טרם שהסתיימה שנת הבדק, וכי זכותה לבצע את התיקונים שאינם דחופים בסוף שנת הבדק. גם אם הייתי מקבלת את הטענה העקרונית, הרי שאין לקבל את הטענה במקרה דנן. הנתבעת לא אמרה לתובעים כי עליהם להמתין עד סוף שנת הבדק לתיקון הליקויים, אלא להיפך. היא הבטיחה כי תטפל בכל הנדרש, שלחה פועלים לביצוע חלק מהתיקונים, אך חלק לא תיקנה בכלל. לא הוצגה כל התכתבות או פניה של הנתבעת בה היא טוענת כי בכוונתה להמשיך ולבצע תיקונים נוספים בשלב מאוחר יותר."
זכות התיקון של המוכר אינה זכות מוחלטת
39. מאידך גיסא, חיוב הקונה להמתין עם התיקונים עד תום שנת הבדק מתנגש עם הלכות אחרות שנפסקו על ידי בתי המשפט לעניין אובדן זכות התיקון של המוכר.
40. בעניין זה כבר נפסק כי מוכר מאבד את זכותו לבצע את תיקוני אי-ההתאמה בעצמו על פי סעיף 4ב' לחוק המכר, מקום שבו לא הודה בליקויים ולא גילה מוכנות לתקנם (ע"א 472/95 זכריה זלוצין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ(2) 858), שם נפסק: "אמנם, במקרה מתאים, יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, הן על פי המדיניות המשפטית הרצויה ובוודאי כאשר הדבר מתחייב מכוח הדין. אך במה הדברים אמורים, כאשר המוכר מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית. זאת ועוד, הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו. ספק רב אם זכות זו עומדת למוכר המכחיש את עצם הליקויים או המזלזל בהם מראש".
41. לעניין זה ראו גם ע"א 656/99 בר שירה נ' מעונות ובניין בע"מ, פ"ד נז(5), 1 (2003), שם נקבע כי אם ניתנה למוכר הזדמנות נאותה לתיקון אי-ההתאמה לפני הגשת התביעה והוא לא נאות לבצע את התיקון, אין לדרוש מתן הזדמנות נוספת במסגרת ההליך השיפוטי.
האם ניתן לחייב את הקונה להמתין עד תום "תקופות הבדק"?
42. כאן מצויה, לטעמי, הנקודה המרכזית במאמר. חיוב הקונה להמתין עד לתום כל תקופת בדק הקבועה בחוק מתנגש עם נוסחו של חוק המכר (דירות), ובמיוחד עם הוראות סעיף 4ב לחוק.
43. סעיף 4ב לחוק המכר (דירות) קובע:
"4ב. (א) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.
(ב) חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון."
44. חוק המכר (דירות) מחייב את המוכר, לאחר שקיבל הזדמנות נאותה לתקן, לתקן את הליקוי בתוך זמן סביר.
45. סעיף 4ב לחוק מאפשר לקונה, בתנאים המפורטים בסעיף, לתקן בעצמו את הליקוי ולדרוש מהמוכר לשאת בעלות התיקון, מבלי שנדרש ממנו להמתין עד תום תקופת הבדק. מכאן, לטעמי, אין לקרוא לתוך החוק חובה כללית שלפיה על הקונה להמתין עד תום תקופת הבדק הרלוונטית בטרם יהיה רשאי לפנות לבית המשפט.
46. החובה המרכזית המוטלת על הקונה היא לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן; והחובה המוטלת על המוכר היא לתקן בתוך זמן סביר.
47. לאורך הפסיקה ניתנו פסקי דין רבים בהם הקטינו בתי המשפט את הפיצוי לקונה בשל הגשת התביעה בתוך שנת הבדק, ו/או בשל העובדה שלא אפשרו למוכר לבצע את התיקונים.
48. מאידך גיסא, היו מקרים שבהם בתי המשפט שללו לחלוטין את הפיצוי בגין ליקויים מסוימים, כאשר הקונה לא אפשר למוכר לתקנם, בהתאם לנסיבות המקרה ולפסיקה שנהגה באותה עת.
ההלכה הפסוקה החדשה של בית המשפט העליון
49. אי אפשר לסיים את הדיון ללא אזכור פסק דינו של בית המשפט העליון שניתן לאחרונה בפרשת רע"א 18136-03-26 עמירן גיל נגד שמי אשקלוני בע"מ, בפני הרכב מינץ, וילנר ושטיין, מיום 18.8.26.
50. במקרה זה התביעה הוגשה בעיצומה של שנת הבדק מבלי שניתנה לנתבעת הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים. בית משפט השלום הפחית עקב כך את הפיצוי שפסק לתובעים.
51. בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור. בית המשפט המחוזי קבע כי פסיקת פיצוי כספי, גם אם מופחת, מרוקנת מתוכן את הוראת סעיף 4ב לחוק המכר (דירות), אשר לפיה יש לאפשר למוכר הדירה הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים.
52. לפיכך, למעט ביחס לדלת הממ"ד בדירתו של מר עמירן, שלגביה נקבע כי ניתנה למשיבה הזדמנות נאותה לתקן, שלל בית המשפט המחוזי את הפיצוי שנפסק למבקשים בגין ליקויי הבנייה.
53. בית המשפט העליון קיבל את הבר"ע על פסק דינו של בית המשפט המחוזי.
54. לעניין האפשרות להגיש את התביעה בתוך תקופת הבדק, אף שההסכם בין הצדדים קבע כי תיקון הליקויים יבוצע "תוך זמן סביר מתום שנת הבדק", קבע בית המשפט העליון: "ככלל, על קונה המבקש סעד בגין ליקויי בנייה מוטל נטל משולב: הגשת תביעה בגין ליקויי בנייה תיעשה רק לאחר שחלפה תקופת הבדק ולאחר שניתנה לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים במהלכה או בסמוך לסיומה (ראו: עניין סגל, בפסקה 9). עם זאת, אין מדובר בכלל נוקשה השולל בכל מקרה הגשת תביעה במהלך תקופת הבדק. מקום שבו הקונה נתן למוכר הזדמנות נאותה ואמיתית לתקן את הליקויים, אך המוכר לא עשה כן בתוך זמן סביר, או התעלם מפניותיו של הקונה, עשויה הדרך לערכאות להיפתח גם קודם לסיום תקופת הבדק."
55. זהו, לטעמי, החידוש החשוב ביותר העולה מפסק הדין: אין מדובר באיסור מוחלט להגיש תביעה במהלך תקופת הבדק. השאלה המרכזית היא האם ניתנה למוכר הזדמנות נאותה ואמיתית לתקן והאם הוא עשה שימוש בהזדמנות זו בתוך זמן סביר.
56. והחשוב יותר, קביעת בית המשפט העליון: "לשונו של סעיף 4ב(א) לחוק המכר דירות אינו מספק מענה מפורש לשאלה זו. סעיף זה מטיל על הקונה נטל לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן ליקויים ואי-התאמות בדירה, ועל המוכר מוטלת חובה לתקנם בתוך זמן סביר. ואולם, אין בסעיף זה הוראה הקובעת כי אי-עמידת הקונה בנטל זה שוללת את עצם זכאותו לפיצוי. בהיעדר הוראה מפורשת כאמור, ומטעמים שאפרטם להלן, סבורני כי אין מקום לקרוא לתוך הסעיף סנקציה של שלילה מוחלטת של תרופת הפיצויים."
תכליתו של סעיף 4ב(א) לחוק המכר דירות, כאמור, היא להגן על אינטרס לגיטימי של המוכר לתקן בעצמו ליקויים הניתנים לתיקון, ובכך להקטין את הנזק, לצמצם עלויות ולייתר התדיינות משפטית. בתוך כך, הסעיף אינו מכוון להעניק למוכר פטור מאחריות לליקויי בנייה מוכחים.
מקום שבו נקבע כי התגלו ליקויי בנייה אשר באחריות המוכר, והמוכר היה נושא ממילא בעלות תיקונן אילו ניתנה לו הזדמנות נאותה לעשות כן – אין הצדקה עקרונית לכך שמחדלו של הקונה יפטור את המוכר מעלות התיקונים הנדרשים בה היה עליו לשאת אילו קיבל הזדמנות לתקן את הליקויים.
לעמדה זו יש תימוכין בפסיקה. לדוגמה, בע"א 656/99 בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נז(5) 1, 14 (2003), עמד בית משפט זה על כך שהשאלה מתי זכאי הקבלן לתקן בעצמו את הליקויים – ליתר דיוק: אימתי הינו זכאי לשאת אך ורק בעלות התיקון של הליקויים עבורו – תלויה בנסיבות המקרה.
מכאן עולה כי זכות התיקון שנתונה לקבלן משליכה, בראש ובראשונה, על שיעור הפיצוי המגיע לרוכש הדירה, ולא בהכרח על עצם קיומה של החבות.
כמו כן, בעניין סגל מדובר היה בתביעה שהוגשה במהלך שנת הבדק ומבלי שניתנה לקבלן-הנתבע הזדמנות נאותה לתקן את אי-ההתאמות בדירה. בית המשפט ראה בכך שיקול בעל משקל, אולם התוצאה לא הייתה שלילת הפיצוי כולו, אלא הפחתתו בשליש.
57. פסק הדין החדש משנה במידה משמעותית את נקודת המוצא שהייתה עשויה להשתמע מחלק מהפסיקה הקודמת. הוא מבהיר כי אי-מתן הזדמנות נאותה למוכר לתקן את הליקויים אינו מוביל בהכרח לשלילה מוחלטת של הפיצוי. ההשלכה של התנהלות הקונה על שיעור הפיצוי תלויה בנסיבות המקרה ובשיקול דעתו של בית המשפט.
עם זאת, אין להסיק מכך שרוכש רשאי להתעלם מזכות התיקון של המוכר. החובה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן נותרה בעינה, והפרתה עשויה להשפיע באופן משמעותי על הסעד שיינתן לקונה.
58. ראוי להזכיר גם את פסק דינה של כבוד השופטת רחל ערקובי בת"א (שלום ת"א) 43258-08-13 בנינים שלמה המלך הוד השרון נ' אדירים יזמות בניין והשקעות בע"מ מיום 21.1.16, שם נפסק: "לגוף הטענה, לא מצאתי בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר"), סעיף המגביל את זכות התביעה בגין הליקויים רק לאחר שנת הבדק".
59. פסק דין זה משתלב, מבחינה רעיונית, עם הקביעה המאוחרת יותר של בית המשפט העליון שלפיה אין לקרוא לתוך סעיף 4ב סנקציה של שלילה מוחלטת של תרופת הפיצויים.
דעתו האישית של כותב המאמר
60. לדעתי, ועל מנת למנוע בלבול והתנגשות עם הוראות חוק המכר (דירות), ראוי שבתי המשפט יקפידו על הבחנה ברורה בין המונח הסטטוטורי "תקופת הבדק" לבין המונח "שנת הבדק", כאשר הכוונה היא לתקופה החוזית של השנה הראשונה ממועד מסירת הדירה.
61. אין הכוונה, כמובן, שבית המשפט צריך להימנע לחלוטין מהשימוש במונח "תקופת הבדק", שכן זהו מונח המופיע במפורש בחוק. הכוונה היא שיש להשתמש בו רק כאשר אכן מתייחסים לתקופות הבדק הקבועות בתוספת לחוק.
62. חיוב הקונה להמתין עם הגשת התביעה עד לתום תקופת הבדק הרלוונטית אינו בהכרח צודק או מעשי, ובוודאי שאין לקבוע כלל גורף שלפיו עצם קיומה של תקופת בדק מונע הגשת תביעה עד לסיומה.
63. קביעה כזו עלולה להביא לתוצאות בלתי סבירות, כאשר מדובר בליקויים שתקופת הבדק שלהם נמשכת ארבע, חמש או שבע שנים.
64. לא הגיוני לחייב רוכש דירה להמתין עם תביעתו עד לתום תקופת הבדק, שלעיתים יכולה להתפרש על פני שנים רבות, ולהמשיך לסבול במשך כל אותן שנים מהליקויים הקיימים בדירתו. זאת במיוחד כאשר המוכר כבר קיבל הודעה על הליקויים, ניתנה לו הזדמנות נאותה לתקנם, והוא לא תיקן אותם בתוך זמן סביר.
65. בכל מקרה, על בתי המשפט לבדוק תחילה אם המוכר עמד בתנאים של סעיף 4 לחוק המכר (דירות), ובפרט אם קיים את חובתו לתקן את הליקויים בתוך זמן סביר לאחר שניתנה לו הזדמנות נאותה לתקנם.
66. כן יש לבחון את הוראות סעיף 4ב לחוק ואת נסיבות המקרה הקונקרטי, ובכלל זה את טיב הליקויים, דחיפותם, התנהלות המוכר והקונה, ההזדמנות שניתנה למוכר לתקן והאם נעשה ניסיון ממשי לתקן את הליקויים.
67. בכל מקרה, על בתי המשפט לבדוק תחילה אם המוכר איבד את זכות התיקון בשל כל ההלכות הנוהגות בנדון שחלקן הובאו לעיל.
68. אם המוכר איבד את זכות התיקון, אין הצדקה להפחית את הפיצוי רק משום שהקונה לא אפשר לו לבצע תיקון שכבר לא היה זכאי לבצע.
סיכום
69. המאמר מבקש להצביע על הבחנה חשובה בין שני מונחים אשר נעשה בהם שימוש לעיתים קרובות כאילו היו זהים: "שנת הבדק" ו"תקופת הבדק".
70. "תקופת הבדק" היא מונח סטטוטורי המוגדר בחוק המכר (דירות), ומשכה משתנה בהתאם לסוג הליקוי. לעומת זאת, "שנת הבדק" אינה מונח המוגדר בחוק, והיא משמשת בעיקר לתיאור התקופה החוזית והפסיקתית של השנה הראשונה ממועד מסירת הדירה, שבמהלכה מצופה מהמוכר לקבל הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים.
71. ההבחנה אינה סמנטית בלבד. היא עשויה להיות בעלת משמעות ממשית בשאלה מתי ניתן להגיש תביעה, האם למוכר קיימת עדיין זכות לתקן את הליקויים ומה תהיה השפעת התנהלות הקונה על שיעור הפיצוי.
72. פסק הדין החדש של בית המשפט העליון בעניין עמירן גיל מבהיר כי אין מדובר בכלל מוחלט האוסר על הגשת תביעה במהלך תקופת הבדק. לצד החובה של הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה ואמיתית לתקן את הליקויים, מוטלת על המוכר חובה לתקנם בתוך זמן סביר. כאשר המוכר אינו עושה כן, או מתעלם מפניות הקונה, עשויה הדרך לערכאות להיפתח גם לפני תום תקופת הבדק.
73. ומנגד, גם לאחר ההלכה החדשה אין להתעלם מזכותו הלגיטימית של המוכר לתקן ליקויים. רוכש הממהר להגיש תביעה מבלי לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן עלול להביא להפחתת הפיצוי, בהתאם לנסיבות המקרה.
74. לפיכך, המבחן אינו רק "האם חלפה שנת הבדק?" או "האם חלפה תקופת הבדק?", אלא בראש ובראשונה: האם ניתנה למוכר הזדמנות נאותה ואמיתית לתקן את הליקויים, והאם הוא עשה כן בתוך זמן סביר?
75. זהו, לטעמי, האיזון הנכון בין זכותו של המוכר לתקן את הליקויים לבין זכותו של רוכש הדירה לקבל דירה תקינה ולזכות בסעד כאשר המוכר אינו מקיים את חובותיו על פי הדין.
הותר לפרסום ביום 7.10.2026
*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון, בורר, מרצה ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה, כשלים בבניה וירידת ערך למעלה מ-45 שנים.
רחוב סמטת הבאר 3, רמת-גן, מיקוד 52465
טלפונים: 03-6728559 ; 03-6720503
פקס': 03-6739193
טל' נייד: 050-5781323
דוא"ל: [email protected]
אתר: WWW.ZVISTEIN-LAWOFFICE.CO.IL
כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.