חיפוש מאמרים

11843 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

חפש מאמרים המתחילים באות:    א  ב  ג  ד  ה  ו  ז  ח  ט  י  כ  ל  מ  נ  ס  ע  פ  צ  ק  ר  ש  ת 

    עמוד הבית
»   הוסף מאמר חינם!
»   קישורי מידע
»   הוסף למועדפים
»   הפוך לדף הבית
»   צור קשר
»   פרסום באתר
»   מאמר מעניין בנושא:
מנעולן בראשון לציון





    קישורי טקסט (לפרטים)




קישור טקסט ממומן | לפרסום -לחץ כאן
עד 15% הנחה על השכרת רכב בחו"ל, מהחברות הגדולות בעולם, לחצו ל Rentingcar

הזמנת מלונות ביעדים האטרקטיבים ביותר ללא עמלות הזמנה!
מאמרים נוספים: מס הכנסה קבוצת רכישה

נושא המאמר: יתרונות המס הצומחים מקבוצות רכישה
מאת: אלי דורון - עו"ד ירון טיקוצקי - עו"ד (רו"ח)   שמור מאמר למועדפים

תופעת התארגנות של קבוצות יחידים לצורך רכישה משותפת של קרקע לשם בניית מגורים, הידועה בשמה המקובל- קבוצת רכישה, התפתחה וצמחה בשנים האחרונות למימדים משמעותיים.
רשות המיסים מכנה את אותן קבוצות רכישה כ"עמותות בנייה", זאת חרף העובדה שמרבית קבוצות הרכישה אינן עולות בקנה אחד, כלל ועיקר, עם הגדרת החוק כפי שעולה מחוק העמותות, תש"ס-1980, כמו כן אותן קבוצות אינן נרשמו ו/או התאגדו כעמותה.
תופעה זו מייצרת יתרונות מובנים לעניין עלות רכישת הדירות כפועל יוצא מחיסכון במרכיב הרווח היזמי ובמרכיב המיסוי, ובכך מהווה חלופה לגיטימית לרכישת דירת מגורים במחירים אטרקטיביים.
במאמר זה, נבקש להתייחס להיבט המיסוי הצומח מעסקאות של קבוצות רכישה שמהווה כאמור נדבך מרכזי בכדאיותה הכלכלית של העסקה.
עד לא מכבר, יתרונות המיסוי הגלומים בעסקאות של קבוצות רכישה נגזרו משני מוקדים עיקריים : תשלום מס רכישה מופחת ותשלום מע"מ מופחת. מאידך, בעקבות פסיקה של ביהמ"ש העליון, יתכן ונפתח פתח ליתרון מס נוסף, אשר יתכן ויהא בעל משקל רב יותר משני יתרונות המס דלעיל.
ראשית נבקש להתייחס לשני היתרונות המובהקים, הברורים הגלומים בעסקאות של קבוצות רכישה :
1. מס רכישה- מכירת זכות במקרקעין מקימה, בין היתר, חבות במס רכישה על הרוכש כפי שעולה מסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, בשיעור מסוים משווי המכירה. בעסקת מכירה קלאסית מקבלן, הן הקבלן והן רוכש הדירה משלמים מס רכישה, הקבלן על מרכיב הקרקע ואילו הדייר חב במס רכישה עבור עסקת רכישת הדירה. מאידך, בעסקה של קבוצת רכישה, "הדייר" אינו מתיימר לרכוש דירה, אלא רוכש את הקרקע מבעל המקרקעין, בעוד ש"הקבלן" אינו מתיימר לרכוש את הקרקע ומכאן אינו חייב במס רכישה בגין הקרקע. במצב דברים זה, "הדייר" הרוכש קרקע ישירות מן הבעלים חב במס רכישה בשיעור של 5% אל אינו חב בתשלום מס הרכישה עבור עסקת הבנייה.
2. מס ערך מוסף- לפי לשון סעיף 7 לחוק מע"מ, התשל"ו- 1975 (להלן:חוק המע"מ), קבלן המוכר דירת מגורים, כמוצר מוגמר, חב במע"מ על מחיר העסקה המלא, קרי : מחיר הקרקע, הרווח היזמי, שווי שירותי הבנייה וכל תמורה אחרת הכלולה במחיר הדירה מכוח הסכם הרכישה. מאידך, בקבוצת רכישה, המקרקעין נמכרים לרוב על ידי אדם שלרוב אינו עונה להגדרה "עוסק" כמשמעותה בסעיף 1 לחוק המע"מ. הדברים יפים גם לגבי רוכש הדירה שעל פי רוב אינו עונה להגדרה "עוסק". במצב דברים זה, מכירת המקרקעין אינה חבה במע"מ. כפועל יוצא תשלום המע"מ יהא רק בגין מרכיב שירותי הבנייה ולא בגין מרכיב הקרקע, החיסכון יהא בשיעור 16.5% מהתמורה על מרכיב הקרקע. יתרה מכך קיים חיסכון מסוים בגין המרכיב היזמי, אגרות והיטלים ומס רכישה שכן כל אלה מגולמים למחיר הסופי של הנכס.

כאמור, בנוסף לשני יתרונות המיסוי המובהקים דלעיל, יתכן ולאחרונה נפתח הצוהר ליתרון מיסוי נוסף. בפס"ד חמאיסי (3626/06) נקבע על ידי בית המשפט העליון כי הפטור מהיטל השבחה כפי שעולה מן הפרשנות הלשונית והתכליתית של סעיף 19 (ג)(1) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, יינתן לא רק לדירת מגורים קיימת, אלא גם לדירת מגורים חדשה הנבנית "על קרקע בתולה ועל מגרש ריק".
לענייננו, לא ברור האם הסעיף דלעיל יחול גם לגבי מספר בעלים המחזיקים בחלקה משותפת אחת, כפי שקורה, הלכה למעשה, בקבוצות רכישה, קרי האם כל אחד מהבעלים יהא זכאי לפטור מהיטל השבחה בגין הדירה שיבנה?. סוגיה זו נידונה לאחרונה בפני בית המשפט השלום בפתח תקווה בפס"ד גור נ' הוועדה המקומית פתח תקווה (13041/08). במקרה דנן, פוצלה חלקה בשטח גדול למספר תתי חלקות רבים. אחד הבעלים, שקיבל זכויות בתת חלקה, ביקש פטור מתשלום היטל השבחה בגין בניית בית מגוריו מכוח סעיף 19(ג)(1), אולם הוועדה דחתה את בקשתו. בהנמקתה, נאמר כי הפטור הקבוע בסעיף דלעיל, יינתן פעם אחת עבור החלקה כולה שכן מתן פטור לכל אחד ואחד מבעלי תתי החלקות, יאיין את מקורות המימון של הפיתוח המקומי. בית המשפט השלום דחה את החלטת הוועדה ובכך העניק פרשנות מורחבת ללשון החוק ולהלכת חמאיסי דלעיל. יש לציין כי על אף שעסקינן בפסיקה של בית המשפט השלום, בהחלט ניתן ללמוד על יתרון מס נוסף שיוענק לחברי קבוצות רכישה בדמות פטור מהיטל השבחה שיחול על כל אחד ואחד מיחידי הקבוצה וכפועל יוצא להגביר את כדאיותה הכלכלית של העסקה כולה.



רמת גן: רח' החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל': 03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל': 04-8526693 פקס: 04-8555976
רומניה: רח' סטפאן פרוטופופסקו 6 בוקרסט
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל:
www.taxlawyers.co.il
eli-doron@taxlawyers.co.il




מאמר זה נוסף לאתר "ארטיקל" מאמרים ע"י אלי דורון - עו"ד ירון טיקוצקי - עו"ד (רו"ח) שאישר שהוא הכותב של מאמר זה ושהקישור בסיום המאמר הוא לאתר האינטרנט שבבעלותו, מפרסם מאמר זה אישר בפרסומו מאמר זה הסכמה לתנאי השימוש באתר "ארטיקל", וכמו כן אישר את העובדה ש"ארטיקל" אינם מציגים בתוך גוף המאמר "קרדיט", כפי שמצוי אולי באתרי מאמרים אחרים, מלבד קישור לאתר מפרסם המאמר (בהרשמה אין שדה לרישום קרדיט לכותב). מפרסם מאמר זה אישר שמאמר זה מפורסם אולי גם באתרי מאמרים אחרים בחלקו או בשלמותו, והוא מאשר שמאמר זה נוסף על ידו לאתר "ארטיקל".

צוות "ארטיקל" מצהיר בזאת שאינו לוקח או מפרסם מאמרים ביוזמתו וללא אישור של כותב המאמר בהווה ובעתיד, מאמרים שפורסמו בעבר בתקופת הרצת האתר הראשונית ונמצאו פגומים כתוצאה מטעות ותום לב, הוסרו לחלוטין מכל מאגרי המידע של אתר "ארטיקל", ולצוות "ארטיקל" אישורים בכתב על כך שנושא זה טופל ונסגר.

הערה זו כתובה בלשון זכר לצורך בהירות בקריאות, אך מתייחסת לנשים וגברים כאחד, אם מצאת טעות או שימוש לרעה במאמר זה למרות הכתוב לעי"ל אנא צור קשר עם מערכת "ארטיקל" בפקס 03-6203887.

בכדי להגיע לאתר מאמרים ארטיקל דרך מנועי החיפוש, רישמו : מאמרים על , מאמרים בנושא, מאמר על, מאמר בנושא, מאמרים אקדמיים, ואת התחום בו אתם זקוקים למידע.

 

 

 






 

 להשכיר רכב

 הזמנת מלון בחו"ל

 הזמנת מלון בישראל

 אתר איי יוון

 מדריך איטליה

 מלונות בניו יורק

 מדריך לאס וגאס

 המלצות על נופש

 המלצות על פריז

נדל"ן ביוון


 
 
 

 

איי יוון | אתונה |  עסקים למכירה | גרפולוגיה משפטית | כרתים | איטליה | הזמנת מלון | מטבחי יוקרה | חבל זגוריה | זמן טיסה |  הזמנת טיסה | השכרת רכב בחו"ל

 

 

 

 

 

ארטיקל מאמרים 2015 - 2006  clickgoseo@gmail.com מנוע חיפוש מאמרים ארטיקל, כבר בן 8 שנים!